アパート経営をしようと思った時に知るべき資金の話

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By: Osamu Kaneko

アパート経営で賢く投資をすることは、一生の安定した収入源につながります。また経営者として事業をするだけで、収益や管理などは直接自分で行う必要がないことや退職後の頼もしい収入となるメリットがあります。

個人の住宅を購入することとは異なり、アパート経営は一つのビジネスになりますので長い目で見た収益性のある物件を購入することがポイントとなります。

アパート経営をするには自己資金と金融機関からのアパートローンでスタートできます。またアパートローンの返済は入居者の家賃をベースに支払いますので経営者の負担も軽くなるのがメリットです。

しかしアパート経営には土地や物件購入の他、税金や保証料、団信保険料などの諸経費がいろいろかかりますので自己資金はできるだけ用意しておくに越したことがありません。保証料や団信保険料ついては下記のサイトを参照しましょう。

http://allabout.co.jp/gm/gc/12343/

またアパート経営は支払いばかりではありません。10室程の物件であれば65万円の税金が控除できる青色申告特別控除を利用すれば、節税をすることも可能です。

安定した収入をアパート経営で得るには、益性のある物件を購入することです。そのためには入居者が集まりやすいアパートを経営することがカギとなります。

① 自己資金をサポート!アパートローンが利用できる金融機関

まずアパート経営を始めるために自己資金と金融機関のローンを用意しましょう。一般的にアパート経営の資金としては、3割の自己資金と7割の融資が必要です。早速アパートローンが利用できる金融機関には民間金融機関と公的金融機関があります。

・民間金融機関・・・銀行、信用金庫、信用組合、生命保険会社

・公的金融機関・・・住宅金融支援機構、財形住宅融資、自治体融資

民間金融機関の多くは住宅金融支援機構と堤携しており「フラット35」と呼ばれる長期固定金利の住宅ローンを取り扱っています。他の銀行の長期固定金利と異なる点は融資の保証料や繰上げ返済手数料などがタダになるメリットです。

しかし銀行の長期固定金利でも、所定の条件を満たしていたり期間限定キャンペーンなどを利用すれば、「フラット35」より低金利のローンを組める場合もあります。さらに様々な特典を用意しているローンのタイプも増えていますので銀行ごとのサイトを検討しておきましょう。

また公的ローンの財形住宅融資では、財形貯蓄1年以上の利用者に限り財形貯蓄の残高10倍(最高4,000万円)までの融資が可能です。財形住宅融資は「事業主転貸融資」や「住宅金融支援機構」などで申し込みができます。

② アパートローンの申し込みに必要な書類

アパートローンは住宅ローンと違って入居者から得る家賃で返済します。そのためアパートの価値を判断しながら返済できる収益性があるかを審査します。

審査には書類と質問事項がありますが、連帯保証人も必要ですので事前に決めておきましょう。

・ローンの申し込みに必要な書類

身分証明書 運転免許証、保険証、旅券などのコピー
収入証明書類 過去3年の確定申告書や源泉徴収票
自己資金・資産証明書類

固定資産証明書、固定資産税納税通知、賃貸契約書、

預金通帳、登記簿謄本などのコピー

ローン返済データ 借入のある人は提出要
物件購入の場合 物件の登記簿謄本、公図・実測図、建築確認通知書、売買契約書、建物平面図、重要事項説明書などのコピー

・重視される審査内容

書類のほか、審査の基準はとりわけ物件の価値や収益性に重点がおかれます。もちろん利用者の家族構成や勤務先、年収から過去のローン履歴などの属性審査もローンの金額を決定する大切な情報となります。

  1. 購入する物件が担保に妥当な価値があるか
  2. 購入する物件が利益を得られる高い可能性があるか
  3. 利用者の経済状況や返済能力

③ 無理なく返済しよう!ローンと金利のタイプ

アパートローンは金融機関によって返済法や金利、融資期間などが異なります。アパートローンは長期にわたって返済するので自分のプランに合った返済方法を選びましょう。

・融資限度額

金融機関によりますが、融資額は100〜10億円の融資が可能です。フルローンが可能な銀行があれば、高い収益性のある物件なら融資額が多く利用できる銀行もあります。

またフルローンでは自己資金も少なくて済みますが、頭金がない分毎月の返済額が増えてしまいます。自己資金にゆとりのある人は長期にわたるローンで割に会う方法をしっかり検討しましょう。

・融資期間と返済法

ローンの期間は一般的に最長35年まで可能です。銀行によっては建物の素材でもローンの期間が異なります。

またアパートローンの返済には「元利均等返済」と「元金均等返済」、また融資中にまとめて返済する場合の「繰上げ返済」の3つのタイプがあります。

元利均等返済

毎月の返済額を一定に支払うことができるので返済の計画が立てやすいシステムです。それに伴い利息と元金の割合が毎月変動しますので、結果的に最終的なローン返済額が「元金均等返済」に比べ高くなります。

元金均等返済

ローン金額を均等にしたものに利息がつくシステムで、ローンの金額の残高に応じて利息が発生するので、返済期間が経つほど支払金額が少なくなるので早めの返済が可能です。

繰上げ返済

繰上げ返済とはローン金額の残高を予定よりも先にまとめて返済するシステムです。繰上げ返済には残高の一部か全一括して返済する2つのタイプが選べます。

さらに繰上げ返済額に対して、「期間短縮型」か「返済額軽減型」の支払方法が選択できます。

・期間短縮型・・・返済期間を短縮した返済法

・返済額軽減型・・・毎月の返済額が少なくなる返済法

・金利

金利は固定金利型、変動金利型、固定金利選択型などのタイプがあります。金融機関によって金利率や条件が異なりますので、まずはそれぞれのメリットやデメリットの特徴をつかんで返済にやりやすい方法を選びましょう。

固定金利型

金利が変動金利型に比べ高めですが、返済の全期間中一定の金利で返済ができます。

固定金利選択型

金融機関が設けた期間(2年、3年、5年、10年など)を選んでその期間設定された金利を払う方法です。期限が終了したときはその時点の金利を用いて固定金利型か変動金利型を選びます。

変動金利型

固定金利型より低めに金利が設定されています。年2回の金利の見直しによっては金利が上がったりする場合もあります。金利が上がってしまった場合、多額のアパートローンをしていると返済が予定通りに行かなくなる場合があります。そのためにも融資プランに合わせてしっかり金利の検討をしましょう。

④ アパート経営にかかる税金

アパートローンの融資ができたとしても、晴れてアパートオーナーとして物件を経営していくには様々な税金がかかります。アパート経営にあたって大きな費用である物件や土地のほか、それに関わる納税も費用の一部分ですのでゆとりを持った自己資金を用意しておきましょう。

・アパートの購入時にかかる税金

印紙税

物件の売買や建築請負契約、ローンの金銭消費賃借契約書など200円〜かかります(1万円未満は非課税)。

登録免許税

不動産や抵当権などの記録をするための税金です。税額は課税標準(固定資産税評価額)とその税率をかけることよって計算されます。例えば一般的な建物の固定資産税の評価額が800万円としますと、税率が建物の場合2%、土地では1.5%ですので

建物 800万円x2%=160,000円  土地 800万円x1.5%=120,000円

 と登録免許税が計算できます。

不動産取得税

不動産を購入した人が納める税金です。土地と建物によって税額が異なります。

土地⇨(固定資産税評価額x1/2)x3%

建物⇨固定資産税評価額x3%

例えば800万円の固定資産税評価額を用いると、

土地⇨(800万円x1/2)x3%=120,000円

建物⇨800万円x3%=240,000万円

と不動産取得税の計算ができます。

・アパートの所有時にかかる税金

固定資産税

固定資産税とは物件や土地を所有している人が納める税金です。固定資産税は固定資産税評価額に1.4%をかけて算出できます。例えば固定資産評価額が800万円なら、

800万円x1.4%=112,000円

となります。

これらの税金を建物に基づいてトータルにしますと、約512,000円の税金がかかることになります。

⑤ アパート経営で安定した収益を得る方法 

住宅として購入する物件や土地は購入すれば返済をするだけで事が済みますが、アパート経営をすることはビジネスとして長期的な収入を得ることが目的です。

アパート経営の投資は入居者が大切な収入源ですので、魅力ある物件を探すことが資金作りにつながります。

魅力ある物件とは物件そのものはもちろん、住みやすい立地や環境にあることが大切です。どんなに素敵な物件でも駅から遠く人里離れた場所では入居者の数も限られてしまいます。逆に便利な場所でも騒がしい環境であるなら落ち着いた生活ができず入居者が遠のいてしまいます。

つまり交通便や商店、公共施設が充実しているほか、リラックスできる快適な生活できれば魅力ある物件と言えましょう。このような環境にある物件なら入居者にも注目され、アパート経営が順調に行くことでしょう。

また首都圏は人口が密集しているので入居者も比較的探しやすいですが、土地の値段が高いこともあり建物の値段が高くなります。それに伴い家賃も引き上げられると入居率も下がってしまうので、適度な家賃で提供できる物件を兼ねることも大切です。

まとめ

アパート経営は自己資金とローンを賢く利用しながら始めましょう。魅力ある物件であれば長期間の安定した収入が得られるので、アパート選びは建物だけでなく環境や立地条件も慎重に行いましょう。

良い物件には入居者も自然に集まりますので、入居者のニーズに応じるようなアパートが購入できるようにしっかり検討しておきましょう。アパート経営が一生の収入源になるようにがんばりましょう。

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