あくせく働かなくても毎月収入が入ってくる、こんな嬉しい事はありません。
毎日会社に通勤して一生懸命働いていても、いつリストラされるかもしれませんし、会社が倒産して職を失うかもしれません。また、多くの業界や会社が成熟していき、成長が鈍化していっている状況では、将来的に、なかなか給料が上がりにくくなっています。
仕事から得る給料とは別に、毎月、ある程度の副収入があれば…そう思ったことのある人は少なくないと思います。
でも、普通のサラリーマンだと、なかなか副収入を生み出すための、資産はもちろん、時間や方法も見つからないことが多いです。そこで今回は、空き家となっている一戸建を活用し、そこから定期的に家賃収入が見込める不動産投資術をご紹介します。
副収入として、定期的に家賃収入が入ってきたら、将来の生活不安もなくなります。給料以外の収入源を持つことができ、仮に、月に100万円稼げるようになるとすれば、仕事をやめて不動産投資で生活していく道も開けてきます。
特に、今回は、サラリーマンの方や主婦でも実行できるよう、元手やリスクをなるべく小さく始められる不動産投資術をご紹介します。
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目次
①誰でもできる！空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術
By: Simon Cunningham
今回ご紹介する、「副収入100万円／月を目指す！空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術」は、簡単に言うと、「使われていない古い住宅（空き家）を安く購入するか借りるかして、リフォームして人が住めるように再生して資産価値を高め、人に貸して家賃収入を得る」というビジネスモデルです。
そう聞くと、空き家ってそんなに沢山あるの？という疑問が浮かぶかもしれません。総務省（平成25年住宅・土地統計調査）によれば、日本全国では現在、820万戸の空き家があると言われています。これは、全住宅数のおよそ13.5％という高い割合です。8戸の家があったら1つは空き家だと考えると非常に多いと考えられます。さらに、この空き家の数は、年々増えていく傾向にあります。
空き家が増えている理由は、
- 日本全体として人口減少が進んでいる
- 核家族化の進行で子供は実家を出たら住まなくなっている
- 大家の高齢化により修繕などに手が回らない
- 住人が高齢化により介護施設を利用し住まなくなる
- 空き地にするより空き家のままにしておくと固定資産税がかからない
などが大きな原因です。
一方で、空き家を放置しておくことで、放火される危険性、倒壊の恐れ、不審者やホームレスのたまり場となってしまう、景観の悪化、ゴミ屋敷化など、空き家は大きな社会問題となっています。
国や自治体も空き家問題の解決に動いています。平成26年には、「空家等対策の推進に関する特別措置法案」（空き家対策特別措置法）が成立しました。これにより、市町村が、空き家への立入調査、指導、勧告、命令、行政代執行の措置を取れるようになりました。
また、固定資産税が最大で6倍になる（更地と同じ）など、空き家の解消への動きが進んでいます。これは、今回ご紹介する空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術に対しては追い風です。
これらの理由から、空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術において、空き家に困ることはほとんどないはずです。
また一方で、この空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術は、まだ一般に広く知れ渡っていないやり方なので、これから始めようとする人でも、十分な可能性がある方法なのです。さらに、特別な能力や資格、不動産に関して詳細な知識が必要な訳ではなく、誰でもできると言っても過言ではない方法です。
簡単に始められて 自分が儲けることができるだけでなく、空き家問題という社会問題を解決することができる、一石二鳥の投資なのです。
②カンタン！空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術の流れ
By: Phil Sexton
空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術には、物件となる空き家を購入するやり方と、賃借するやり方の2通りあります。どちらも、資産価値のない（小さい）空き家物件を、リフォームにより資産価値を高めるという点では同じです。
購入するやり方は、自らが大家になる訳なので、空室のリスク（物件が空室になり家賃収入がなくなるリスク）、家賃の滞納リスク（入居者はいるのだが、入居者に家賃を滞納されてしまう）があり、固定資産税がかかってきます。賃借の場合は、これらは大家のリスクや負担になります。
一方で、収入に関して言うと、購入のやり方は全てが自分の収入となり、賃貸のやり方だと収入はオーナーとあなたの折半になります。
つまり、物件を購入するやり方はミドルリスクミドルリターン、物件を賃貸するやり方はローリスクローリターンと言えます。投資に使える金額や求めるリターンなどを考慮して、どちらのやり方がいいか考えるといいでしょう。
流れについては、購入するやり方・賃貸するやり方どちらも、大きな流れはほぼ同じです。
- 空き家を探す
- 空き家のオーナーを調べる
- オーナーと、空き家の購入または賃借について交渉する
- 空き家のリフォームを行い、同時に入居者を募集する
- 空き家のリフォーム完了後、入居者と賃貸借契約を結ぶ（賃貸のやり方の場合は、オーナーとも賃貸借契約を結ぶ）
- 家賃収入が入ってくる（賃貸のやり方の場合は、オーナーとの契約にしたがって収入を分配する）
この一連の流れを、1物件あたり2～3ヶ月から半年で行っていきます。
それぞれのプロセスについては、基本的には自分で行い、どうしても自分でできないところについては、専門の業者にお願いします。できるだけ自分でやることで、時間と労力を使いますが、その分費用が少なくて済みます。
また、このプロセスを何度も繰り返していくことが大切です。家賃収入から費用を引いた分が利益になる訳ですが、それには手を付けずに貯蓄しておいて、ある程度貯まった段階で、また新たな物件を取得（借りる）していくことが、副収入100万円／月を目指す上で重要になってきます。
はじめて取得した物件1つで月100万円の収入を目指すのは、大きな資産がないと難しいでしょう。でも、まずは月5万円程度収入が見込める物件を取得し、利益を使わずに再投資して、どんどん高家賃の物件や件数を増やしていき、例えば10万円の物件を10件保有することができれば、副収入100万円／月が実現するというわけです。
③まずは空き家を探そう！空き家を探す4つのコツ
By: phototouring
空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術の最初のプロセスは、空き家を探してそのオーナーを調べることから始まります。空き家については、都市部から地方まで、全国で820万件（全住宅の13.5％）が空き家です。そのため、基本的には空き家はすぐ見つかるはずですが、探し方とオーナーの調べ方のコツをまとめておきます。
1:親戚や、友人知人を当たる
人口がどんどん減少し世帯数より物件数が上回っていくため、全国各地で空き家の数は増えていっています。まずは、自分の身近な人達、親戚や友人知人の実家やその周辺で、空き家が出ていないか情報収集してみましょう。
結婚した後にそれぞれの両親の自宅を相続したとしても、少子化のため、お互い長男長女や一人っ子のケースが多く、どちらかは住まない住宅や、両方とも住まない住宅が出てきます。また、実家の親が介護施設に入るため空き家になるケースなども考えられるので、そうした状況や年代の親戚や友人知人には声をかけてみましょう。
2:自分の足で探す
自分の足で探すのも、コストをかけずに空き家を探す有効な方法です。その場合、まずは地元で始めるといいでしょう。なぜなら、地元なら土地勘があるため、空き家がありそうな地域の目処がつくからです。また、後述しますが、空き家が見つかりリフォームを自分でやる場合も、近いほうが行きやすいため便利になります。
それと、自宅が実家などで、近所の人や顔見知りが近所にいるのであれば、そうした人達を通して、空き家情報をあたってみるのもいいですね。親戚の家、職場や学校の周辺など、地元でなくても土地勘のある場所なら同じようなことが言えます。
ここで、実際に空き家らしき物件を見つけた時、本当に空き家かどうか分からないケースが出てきます。そうした時に、空き家かどうか判断するためには、電気メーターを確認するのが一番です。玄関近くに設置されている電気メーターの中の“円盤”が動いているかどうかを確認してみてください。ブレーカーが落ちていたり電気が通っていなかったりすると円盤が回らないため、回っていない場合は空き家の可能性が高いと言えます。
3:地域の不動産会社
地域の不動産会社は、すでに空き家になっている物件や、オーナーの家族構成や考えからから、将来空き家になりそうな物件についての情報を持っていることが多いです。こうした地域の不動産屋と知り合いになっておいて、空き家や空き家になりそうな物件が出たら声をかけてもらうというのが一つの手段です。
ただし、なかなか飛び込みで不動産会社と知り合って情報を入手するのは難しいことが多いです。そのため、友人知人の伝手を使って知り合うなどの工夫が必要になります。
4：ネットで探す
様々な不動産投資物件を紹介するインターネットサイトで探す方法です。代表的なものを以下に上げておきます。ネットなら、地域や価格帯など、狙っていく物件のターゲットを絞って検索できるので、効率よく物件を探すことができます。
アットホーム投資 http://toushi-athome.jp/
不動産投資連合隊 http://www.rals.co.jp/invest/
ホームズ不動産投資 http://toushi.homes.co.jp/
ネットで探す方法は効率的な反面、誰でも情報を取れるため、良い物件は競争が激しい場合が多いです。
今回ご紹介した物件を探す方法を、表にまとめてみました。
| ルート | 実現可能性 | 効率性 | 結果の良さ | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 親戚や友人知人 | △ | ◯ | △ | 自分のネットワーク次第 |
| 自分で探す | ◯ | ☓ | ◯ | 苦労はするが、一番確実 |
| 地域の不動産会社 | ☓ | ◯ | △ | 良い物件は紹介されないかも |
| ネットで探す | ◯ | ◯ | ☓ | 効率的だが、競争も激しい |
空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術では、効率が悪く大変でも、自分の足を使って探す方法を推奨しています。その方が、結果として良い物件に巡りあう可能性が高いです。
④元手がなくても空き家戸建て不動産投資は可能
どんな投資でも、やはりある程度の元手は必要です。空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術でも、元手はあった方がもちろん良いですし、大きい元手の方がリターンも大きくなります。
ただし、元手がなかったり少なかったりしても、空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術なら、諦める必要はありません。まずは投資金額が小さい物件に絞って始める方法と、投資金額を融資で調達する方法とがあります。
元手がなかったり少なかったりする場合は、やはり空き家戸建ての中でも、投資金額が少なくて済むような物件、すなわち、いわゆるボロ屋で放置されているような空き家戸建て物件が狙い目です。
こうした放置されているボロ屋の場合、所有するオーナーも、土地を売りに出したくても解体費用がかかるため安く見積もられたり、賃貸を考えたもののリフォームにお金をかけられない物件だったり、どうしたらいいか困っていたり、面倒で放置していたりする場合がほとんどです。
こうした空き家で放置されている戸建て物件を探し、オーナーを調べて、賃貸するやり方で始めてみるのがいい方法です。
一方で、購入するやり方の場合、元手が足りない場合はどこからか借りてくることが必要になります。購入資金とリフォーム代を金融機関から融資を受ける場合、日本政策金融公庫の融資を活用する方法があります。
日本政策金融公庫 https://www.jfc.go.jp/
仮に自宅で住宅ローンを借りていても、ある程度の融資枠内であれば融資が受けられる場合がほとんどです。仮に1,000万円程度借りて空き家物件に投資すれば、だいたい毎月4万円～6万円の返済額となります。一方で、10％程度の利回りが見込める物件が取得できるはずですので、月8万円程度の賃料収入が見込めるはずです。税金や必要経費、入居者がいない期間の計算は省いていますが、要は賃料収入が返済額を上回っていればいいわけです。もちろん、借入の返済が終われば、物件から上がる家賃収入は、必要経費をのぞいて全て利益になります。
⑤ここがポイント！オーナーとの交渉
By: Open Knowledge
空き家が見つかれば、次はオーナーとの交渉になります。友人知人や不動産会社からの情報であれば、オーナーも紹介いただけると思いますが、そうでない場合は、物件のオーナーを調べて交渉する必要があります。
空き家オーナーが誰か分からない場合、法務局で登記簿謄本を取って調べるという方法があります。ただし、「謄本で調べた」というと警戒される場合も多いので、まずは空き家周辺で、近所の方に聞き込みをするといいでしょう。
特に、年配の人など地域に古くから住んでいる人に空き家のオーナーをご存知かどうか聞いてみる方法がオススメです。可能であれば、オーナーがどんな方なのか、どんな家族構成なのか、どこにお住まいなのかまで聞くことができれば、物件として購入あるいは賃貸できそうかの可能性も探ることができます。
空き家オーナーと会うことができれば、まずは率直に、「空き家をリフォームして賃貸できるように再生したい」と伝えてみましょう。中には門前払いになることもあるかもしれませんし、何度も訪問する必要があるかもしれません。ただし、自分でも何とかしたいが、面倒くさかったり、時間がなかったり、やり方が分からなかったりなどの理由で放置してしまっているというオーナーも多いのです。何件かに1件は、話しを聞いてくれるオーナーが必ずいます。
オーナーの同意が得られた後、賃貸するやり方であれば、空き家の使用許可を取り、月にあなたがオーナーに支払う賃借料について決めることになります。あなたが賃借する金額については、もちろん安ければ安い方がいいのですが、まずはオーナーの希望を聞いてみましょう。
その上で、落とし所としては、周辺の駐車場代や固定資産税＋お小遣い程度が目安となります（固定資産税は、ざっくりと物件評価額の1％です）。良い物件はオーナーへ賃借料が多くなり、悪い物件は少なくなります。空き家であった期間は、オーナーもこれまで収入がなかっただけでなく固定資産税がかかっていた訳ですから、この程度で十分なのです。
オーナーと結ぶ賃貸借契約書については、ごく一般的なもので大丈夫です。
「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）のダウンロード（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html
ただし、3点注意があります。
1点が、入居者が決まってからあなたが家賃を支払う取り決めにしておくことです。できるだけリスクを避けるために、入居者から家賃収入が入ってから、オーナーへの支払いが発生するようにします。
２点目が、物件のリフォームを認めた上で、原状回復義務（借りた時の状態で返すということ）を一部免除してもらうことです。空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術はリフォームを前提としているので、借りた状態で返すのは不可能です。こちらについては、国土交通省のガイドブックが参考になります。
個人住宅の賃貸活用ガイドブック（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/common/001039342.pdf
３点目が、物件の転貸借に関する同意を取っておくことです。一般的に賃貸借契約には、第三者に転貸してはいけないという条項（いわゆる又貸し）が入っていますが、空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術は、あなたから入居者へ賃貸するため、この同意をオーナーから取っておく必要があります。
一般に、不動産を仲介する場合は、宅地建物取引士の資格が必要になります。ただし、この空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術を賃貸で行う場合は、オーナーと入居者それぞれと契約を結ぶため、仲介にはあたりません。
購入するやり方をする場合、自分で行うことも可能ですが、投資金額が大きくなることと、評価額の見積が難しいため、この場合は不動産仲介業者を間に挟む方が確実です。
⑥お金をかけない！ 3つの節約リフォーム術
By: Anthony Crider
物件が決まれば、いよいよ付加価値を高めるリフォームです。空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術は、割安なボロ屋などの空き家物件を活用する投資術です。そのため、リフォームについても、できるだけ出費を抑える必要があります。そのために、3つのリフォーム術をまとめてみました。
1:基本的にはそのまま活かす
どんなに汚く見えて「こんなところに人が住めるようになるの？」と思うようなボロ屋でも、掃除してゴミを片付けるだけで、意外にきれいになるものです。また、リフォームすればするほどお金と時間がかかってしまい、投資としては避けたいものです。そのため、できるだけ物件の状態をそのまま活かすことを意識しましょう。
例えば、畳の部屋は洋室にせずそのまま使ったり、キッチンやお風呂も古くても交換せずに研磨や塗替えだけで清潔感を出したり、物件ごとにテーマを決めて、残すものや活用するものを決めて、あえて物件の「味」として残していきましょう。
2:できる限り業者に頼まず自分でやる
節約リフォーム術の2つ目は、出来る限り業者を使わずに、自分でやるということです。水回りなどを除けば、ホームセンターで入集可能な材料や道具を使って、日曜大工程度の作業で、意外と自分で作業できるものなのです。いろいろなところで、セルフリフォーム教室が開催されているので、一度出てみると、自力で行う節約リフォーム術が身につきます。
3:リフォームしないことを売りにする
リフォーム術の最後は、あえてリフォームしないことを売りにするということです。実は、DIY（DO IT YOURSELF）と言われる、住民が日曜大工で自分の家を改造することや、セルフリフォームはブームの兆しが見えています。そのため、ボロ屋はボロ屋のままとして、あえてリフォームフリーを売りにして、リフォーム、模様替えやDIY好きな入居者を募集するのが、空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術のポイントです。
⑦これで万全！入居者募集と物件管理
By: NobMouse
入居者募集や物件管理については、不動産仲介や管理会社を間に入れる方法が確実です。ただし、こちらについても自分でやることでコストを落とすことが可能になります。ポイントをまとめてみました。
1:想定顧客のターゲティングを行う
入居者募集には、張り紙や物件情報のポスティングを行うのが一般的です。ここで大事なのが、想定顧客のターゲティングです。募集する空き家に住みそうな人がいそうなところにチラシを配布する必要があります。募集する空き家の方が、家賃が安くて、売りがある（広いとか、便利だとか、音が出せるとか）ことがアピールできるアパートやマンション住民などに集中してアピールしましょう。
2:他の物件と差別化する
ターゲティングとも似てくることですが、物件は空き家をリフォームしているため、どうしても構造や新しさからは、他の物件には見劣りすることがあります。そのため、それ以外の売りを作ることが大切です。例えば、ペット可や音楽可、リフォームフリー、敷金・礼金の分割払いや不要など、他の物件との差別化を行いましょう。
3:内見への同行を省く
関心のある想定顧客から連絡をもらった後、実際に物件を見てもらうことを、内見といいます。この内見についても、できるだけ同行しないで済むようにしましょう。ポストの裏などに物件の鍵を隠しておいたり、鍵を収納できる小さなBOXを置いたり、そもそも鍵を掛けないこともあります。
入居者と結ぶ契約書については、ごく一般的なもので大丈夫ですが、期限を定めた定期借家契約書になります。
定期賃貸住宅標準契約書について（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html
ここでのポイントは、入居者との契約期間をオーナーとの契約期間に合わせる、または短くすることです。なぜなら、オーナーとのあなたの契約が終われば、基本的には物件を引き渡すことになるため、入居者との契約が残っていると問題なためです。
4:インターネット上のルームシェア、シェアハウス、格安賃貸募集掲示板に書き込む
業者に頼らなくてもパソコンやスマートフォンで簡単に入居者を募集できるようになりました。部屋を貸したい人と借りたい人をマッチングしてくれるサービスがインターネット上にたくさんあります。片っ端から書き込みをして募集してみましょう。
私の友人は、それだけで入居者が絶えることがなく不動産投資をしています。代表的なサービスを上げておきます（ルームシェアではなくても掲示板に書き込めます）。
ルームシェア募集ならルームシェア.net 東京の物件も多数掲載
まとめ
今回は、空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術をご紹介しました。
空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術は、「古くて使われていない空き家を、安く購入するか借りて、リフォームし再生して家賃収入を得る」という方法です。特別な知識や能力は不要で、誰にでも始められます。
空き家は全国各地で増えていて大きな社会問題になっているので、社会貢献にもなる投資方法です。
まずは、近所にあるボロ屋や空き家を探しに行きましょう。空き家が見つかれば、次にーナーを探してみてはどうでしょうか。オーナーが見つかれば、後は今回の記事に書いてある方法を試してみましょう。何事も、思い切って始めてみると案外うまくいくことが多いものです。できることから始めてみませんか？
多くの方が、この空き家戸建てで稼ぐ不動産投資術で副収入100万円を実現することを願っています。
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